Tradycyjny model realizacji budowy zakłada, że za projekt odpowiada jeden podmiot, a za prace budowlane inny. Jednak nie każdy inwestor dysponuje szczegółowym projektem, na podstawie którego planuje zrealizować budowę. Zdarza się też, że po stronie inwestora brakuje zespołu, który będzie w stanie dokładnie przeanalizować założenia i specyfikę inwestycji czy poprowadzić potrzebną dokumentację. Dlatego firmy budowlane rozpoczęły działanie w formule „Zaprojektuj i wybuduj” (znanej też jako D&B – ang. design & build), w której odpowiedzialność za budowę, od projektu po realizację, leży po stronie wykonawcy.

Zalety modelu „Zaprojektuj i wybuduj”

Projekty, do realizacji których inwestor poszukuje wykonawcy, muszą mieć już opracowaną dokumentację projektową, w tym projekt budowlany oraz specyfikację techniczną wykonania i odbioru robót budowlanych. Ta zasada jednak nie odnosi się do projektów realizowanych w formule „Zaprojektuj i wybuduj”. Korzystający z niej inwestorzy oddają w ręce wykonawcy generalnego całość budowy – od koncepcji, przez optymalizację emisyjności budynku i kosztów realizacji, po wykonanie robót budowlanych.

Realizując każdy projekt zwracamy uwagę na parametry ekonomiczne, środowiskowe i społeczne w obszarze naszego wpływu, począwszy od tworzenia środowiska pracy sprzyjającego zaangażowaniu i rozwojowi, poprzez planowanie optymalnych rozwiązań dla klienta już na etapie oferty, w czasie tworzenia projektu, a następnie podczas realizacji inwestycji z myślą o późniejszym jej funkcjonowaniu - mówi  Łukasz Wieruszewski, dyrektor rozwoju i innowacji w Atlas Ward.

Dlaczego rozwiązanie D&B sprawdza się zarówno z perspektywy zamawiającego, jak i wykonawcy?

Większa efektywność działań z obszaru ESG

Gdy za projekt odpowiada inny podmiot niż ten, który będzie realizował budowę, to on wyznacza standardy, do których wykonawca będzie musiał się dostosować. Firma, która realizuje zarówno projekt, jak i budowę od samego początku może planować poszczególne elementy na podstawie własnego doświadczenia i zgodnie ze swoimi wytycznymi. To ważny aspekt dla przedsiębiorstw, które chcą działać w duchu ESG. W formule „Zaprojektuj i wybuduj” kwestie takie jak zarządzanie gospodarką obiegu zamkniętego, łańcuchem dostaw czy zużyciem wody i energii mogą zostać zaplanowane już na etapie projektu. Dzięki temu inwestor nie musi szukać dwóch firm, które przyjmą wspólne założenia.

Jeśli za projekt i realizację odpowiada jeden podmiot, przekłada się to na większą efektywność w trakcie prac i pozwala uniknąć ewentualnych nieścisłości pomiędzy firmą projektującą a wykonawcą generalnym. Jeśli inwestor, który chce wybudować niskoemisyjny budynek, powierzy projekt firmie, która zrealizuje budowę, odpowiedzialny dobór materiałów będzie łatwiejszy – mówi Łukasz Wieruszewski z Atlas Ward.

Redukcja kosztów

Kiedy zarówno zaprojektowanie, jak i wykonanie budowy leży po stronie tej samej firmy łatwiej jest zarządzać budżetem. Takie rozwiązanie daje większą elastyczność w dostosowywaniu projektu do dostępnego budżetu. Już na etapie planowania można m.in. zoptymalizować koszty, zarówno samej budowy, jak i późniejszej eksploatacji budynku. Dlatego „Zaprojektuj i wybuduj” zmniejsza dodatkowe nakłady finansowe związane ze zmianami czy roszczeniami z powodu błędów.

Lepsza koordynacja i kontrola nad projektem

Metoda D&B pozwala na optymalizację całkowitego czasu realizacji projektu – niektóre prace budowlane mogą się rozpocząć jeszcze przed zebraniem pełnej dokumentacji projektowej. 

Działanie w duchu formuły D&B daje nam elastyczność w działaniu. W przypadku konieczności wprowadzenia w projekcie zmian, zespół może szybko dostosować się do nowych wymagań. To pozwala uniknąć przedłużeń realizacji i niepotrzebnego zwiększania kosztów – podkreśla Łukasz Wieruszewski.

Model zapewnia większą transparentność ze strony wykonawcy, a to przekłada się na usprawnienie procesów wewnętrznych.

Co o „Zaprojektuj i wybuduj” mówi branża?

Dla inwestorów korzyści z prowadzenia budowy w modelu „Zaprojektuj i wybuduj” są łatwo zauważalne. Zdecydowanie więcej trudności leży po stronie firm z branży budowlanej, które podejmując się realizacji inwestycji w tym modelu, biorą na siebie podwójną odpowiedzialność. Jednak firmy, które chcą budować w duchu ESG, dostrzegają potencjał stosowania tej metody. Zarówno z perspektywy inwestora, jak i generalnego wykonawcy stworzenie planu budynku, który będzie niskoemisyjny czy pozwoli dobrze zarządzać obiegiem zamkniętym, wiąże się z korzyściami – przede wszystkim kontrolą nad jakością materiałów i wykonania prac oraz eliminowaniem opóźnień. Zwiększa się też konkurencyjność – zarówno budynku, jak i samych podmiotów, które za niego odpowiadają. Model nie jest jednak pozbawiony wyzwań – firmy z sektora budowlanego dostrzegają pewne trudności jakie się z nim wiążą. Eksperci podkreślają, że mając kontrolę nad obydwoma etapami inwestycji zarządzanie budową jest łatwiejsze, ale specjaliści z branży zdają sobie sprawę, że wiąże się to także z większą odpowiedzialnością. Firmy, które decydują się na działanie zgodnie z metodą D&B przejmują na siebie ryzyko, jakie niosą ewentualne błędy projektowe i wykonawcze. To większe obciążenie niż realizacja gotowego projektu, przekazanego wykonawcy generalnemu. Mimo to formuła „Zaprojektuj i wybuduj” może zrekompensować ryzyko, dzięki korzyściom płynącym z lepszej kontroli nad projektem. Czy będzie przyszłością budownictwa?

Dla firm działających w duchu ESG „Zaprojektuj i wybuduj” to szansa na bardziej zrównoważone realizacje. Przyszłość budownictwa zależy od elastyczności i gotowości branży do przyjmowania innowacyjnych rozwiązań. Rynek będzie należeć do tych, którzy odważą się wprowadzać zmiany i brać na siebie odpowiedzialność za swój wpływ na otoczenie - podsumowuje Łukasz Wieruszewski.