Kiedy potrzebujesz pozwolenia na budowę?

Pozwolenie na budowę uzyskuje się w oparciu o procedurę administracyjną. W związku z tym, zgodnie z regulacjami kodeksu postępowania administracyjnego, od decyzji organu pierwszej instancji możesz odwołać się do organu drugiej instancji, a następnie wejść na drogę sądowo-administracyjną. W dokładnej analizie decyzji administracyjnych oraz sporządzaniu pism takich jak skargi, odwołania czy skargi kasacyjne do NSA, pomoże Ci zespół wykwalifikowanych prawników.

Decyzja jest niezbędna, gdy planujesz roboty budowlane, a więc wykonanie obiektu budowlanego w danym miejscu oraz jego:

odbudowę,

rozbudowę,

nadbudowę,

przebudowę,

montaż,

remont,

rozbiórkę.

Warto wiedzieć, że pozwolenie na budowę ma związek z całym zamierzeniem budowlanym. Właściwy organ może na Twój wniosek ograniczyć zakres przedmiotowy decyzji do jednego obiektu bądź zespołu obiektów, mogących istnieć samodzielnie, w zgodzie ze swoim przeznaczeniem. Jeśli będziesz chciał zmienić decyzję, musisz przedstawić projekt zagospodarowania konkretnej działki lub terenu.

Pozwolenie na budowę, a może tylko zgłoszenie?

Według przepisów prawa budowlanego, roboty budowlane można wykonywać bez pozwolenia tylko wtedy, gdy ustawa pozwala na to wprost i wyłącza obowiązek uzyskania pozwolenia. Wszystkie obiekty wyłączone spod konieczności uzyskania pozwolenia na budowę znajdują się w artykule 29 ust. 1 prawa budowlanego. Wśród nich wymienia się między innymi:

wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania obejmuje w całości działkę lub działki, na których zostały zaprojektowane;

sieci energetyczne, w tym elektroenergetyczne niskonapięciowe, nieduże przydomowe oczyszczalnie ścieków, wolnostojące budynki gospodarcze, np. wiaty, oranżerie o określonej powierzchni, garaże, wiaty. Tylko niektóre z nich muszą zawierać projekt budowlany.

Według artykułu 29 ust. 2 prawa budowlanego część zamierzeń budowy nie wymaga zgłoszenia ani uzyskania decyzji administracyjnej. Niejednokrotnie przysparza to trudności w określeniu, czy daną budowę trzeba zgłosić, czy też nie.

Najlepszym sposobem na rozwianie wątpliwości i uniknięcie problemów jest skorzystanie z pomocy prawnika. Pomoże on w interpretacji przepisów i dopasowaniu rozwiązania do konkretnego zamierzenia budowlanego.

Proces uzyskiwania pozwolenia na budowę

Wniosek o wydanie pozwolenia składa się osobiście w siedzibie właściwego organu, listownie, lub online za pośrednictwem portalu e-Budownictwo (od 1 lipca 2021 roku). Ostatni wariant wymaga posiadania profilu zaufanego.

Wniosek o pozwolenie na budowę musi zawierać liczne załączniki. Przy inwestycjach o dużym zasięgu będzie to nawet ponad 20 załączników, często w kilku egzemplarzach. Wiele z nich można dołączyć też w formie kopii (np. pozwoleń i opinii). Nadal jednak jako oryginalne dokumenty należy składać:

projekt,

oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane,

pełnomocnictwo (opcjonalne),

załącznik graficzny określający przewidywany teren przedsięwzięcia oraz obszar jego oddziaływania w przypadku zamierzenia wymagającego decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych (opcjonalne).

Jeśli projekt składamy online, na wszystkich dokumentach musi znaleźć się podpis elektroniczny wnioskodawcy. 

Co jest szczególnie istotne przy składaniu wniosku?

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na poprawne wypełnienie wniosku pod kątem formalnym i kompletność pod względem załączników. Inaczej organ wezwie wnioskodawcę do uzupełnienia braków w terminie nie krótszym niż 7 dni. Niestety powtórne uchybienie tym samym brakom powoduje, że organ pozostawia sprawę bez rozpoznania. W wyniku tego trzeba składać wniosek ponownie.

Znacząca jest także różnica między brakiem fiskalnym, a brakiem formalnym. Nieopłacenie wniosku powoduje jego zwrot, ale już brak zapłaty za pełnomocnictwo sprawia, że urząd miasta wszczyna egzekucję.

Wśród najczęściej występujących braków w podaniach administracyjnych wymienia się:

niewłaściwe oznaczenie wnioskodawcy – w przypadku osób prawnych i jednostek organizacyjnych należy podać pełną nazwę podmiotu,

brak podpisu legitymizującego wniosek – za osoby prawne i spółki osobowe podpisują się osoby uprawnione do działania zgodnie z wpisem do KRS,

niesprecyzowanie zakresu wniosku – wnioskodawcy często nie podają numerów ewidencyjnych działek objętych zamierzeniem, nie określają obiektu, zespołu obiektów lub przedmiotu robót budowlanych,

brak załączników – zwłaszcza jeżeli są to załączniki mniej typowe, np. pozwolenia konserwatorskie, wodnoprawne, ocena oddziaływania zamierzenia na obszar Natura 2000.

Zmiana pozwolenia na budowę

Bywa, że sporządzony i zatwierdzony projekt lub pozwolenie wymagają wprowadzenia modyfikacji. Istnieje taka możliwość, jednak jest obwarowana pewnymi warunkami.

Jeśli zmiany są tzw. istotnym odstąpieniem, trzeba uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. Zmiana może dotyczyć wyłącznie ważnego pozwolenia.

Istotne odstąpienie dotyczy zazwyczaj zmian w zakresie projektu zagospodarowania działki, parametrów obiektu budowlanego (np. jego szerokości, długości, powierzchni zabudowy), a także opinii lub analiz potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę. O ich istotności decyduje projektant – jeśli uzna modyfikacje za mało istotne w rozumieniu przepisów ustawy, nie trzeba występować o zmianę pozwolenia. Decyzję o zmianie należy jednak otrzymać jeszcze przed przystąpieniem do realizacji danej inwestycji.

Jeśli jednak to organ ustali, że roboty budowlane są niezgodne z projektem, może z urzędu wszcząć postępowanie naprawcze. Jego celem będzie doprowadzenie inwestycji do zgodności z przepisami prawa. Wówczas organ wstrzymuje roboty budowlane, nakazuje wykonanie konkretnych prac, zmian, albo nawet przygotowanie nowego projektu. Jeśli wnioskodawca nie zrealizuje tych wytycznych, ryzykuje koniecznością rozbiórki obiektu budowlanego.

Przeniesienie pozwolenia na budowę na inny podmiot

Jedną z innych dostępnych opcji jest przeniesienie pozwolenia na budowę. Taka procedura może nastąpić wtedy, gdy mamy do czynienia z zakupem działki z już wydanym pozwoleniem na budowę. Wówczas można realizować prace na jego podstawie. W tym celu organ musi przenieść na nowego właściciela uprawnienia wynikające z decyzji administracyjnej.

Najważniejsze, aby poprzedni inwestor wyraził zgodę na przeniesienie decyzji. Akt administracyjny musi być więc ważny na moment jego przeniesienia: budowa nie może być przerwana na dłużej niż trzy lata lub rozpocząć się przed upływem trzech lat od dnia, kiedy stała się ostateczna.

Do takiego wniosku dołącza się szereg dokumentów, m.in. zgodę pierwotnego inwestora, oświadczenie o przejęciu wszystkich warunków decyzji administracyjnej i oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele  budowlane.

Jak długo trwa cały proces?

Jeśli wniosek o pozwolenie na budowę jest kompletny, organ administracji publicznej określa strony postępowania. Jest to urząd, wnioskodawca, a także wszystkie podmioty znajdujące się w obszarze oddziaływania nieruchomości. W tym ostatnim przypadku chodzi np. o użytkowników wieczystych, innych właścicieli nieruchomości, czy zarządców nieruchomości. Obszar oddziaływania określa w tym przypadku architekt, lecz urząd ustala, komu przysługuje przymiot strony. Każdy podmiot otrzymuje postanowienie o wszczęciu postępowania administracyjnego. Za to przy dużej liczbie uczestników postanowienie jest ogłaszane publicznie.

Dalszym etapem jest sprawdzanie zgodności wniosku z przepisami prawa. Oceniany jest wniosek, projekt architektoniczny, a także projekt zagospodarowania działki. Jeśli nie wystąpią żadne nieprawidłowości, administracja wydaje pozwolenie na budowę.

Według przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, decyzja o pozwoleniu na budowę staje się ostateczna z dniem upływu terminu do wniesienia odwołania, jeśli jest zgodna z żądaniem wszystkich stron postępowania lub jeśli zrzekły się one prawa do złożenia odwołania.

Należy pamiętać, aby nie rozpoczynać budowy przed wydaniem decyzji – jest to samowola budowlana i może skutkować odmową wydania pozwolenia.

Jaki jest koszt pozwolenia na budowę?

To zależy od rodzaju inwestycji. Przykładowo, opłata skarbowa za pozwolenie na budowę budynków przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej innej niż rozlicza to koszt 1 zł za metr kwadratowy powierzchni (nie więcej niż 539 zł).

Opłata nie jest pobierana przy pozwoleniu na budowę budynku o funkcji mieszkalnej. Część mieszkalna jest więc pomijana w wyliczeniach. Brak opłaty odnosi się też do obiektów kulturalnych, naukowych i rozrywkowych, oraz budynków naprawianych wpisanych do rejestru zabytków. Za to jeśli zamierzenie obejmuje kilka budynków, opłaca się je osobno.

Dodatkową opłatą może być kwota za udzielone pełnomocnictwo (jeśli korzysta się z pomocy pełnomocnika). Wyjątkiem jest sytuacja, w której wnioskodawcę reprezentuje najbliższy członek rodziny, czyli rodzic, dziecko lub małżonek.

Postępowanie administracyjne jest procesem skomplikowanym i problematycznym dla wielu inwestorów. Z tego powodu warto skorzystać z pomocy kancelarii prawnej z doświadczeniem, która szybko i bezboleśnie przeprowadzi nas przez cały ten proces. 

---

Kancelaria RPMS zajmuje się kompleksową obsługą prawną sektora e-commrpmserce, ochroną i monitoringiem marki w sieci, prawem mediów, prawem w sektorze IT, prawem transportowym. Rozbudowana kadra sprawia, że możemy działać dla klientów kompleksowo i podejmować się realizacji szerokich tematycznie, od prawa lotniczego, po regulacje prawne rynku FMCG.